Kaip apskaičiuoti nuomos pelningumą Lietuvoje (2026)

Nuomos pelningumas (angl. ROI) — tai vienintelis rodiklis, kuris leidžia objektyviai palyginti nekilnojamojo turto investiciją su kitomis alternatyvomis: banko indėliu, akcijomis ar obligacijomis. Dažniausia investuotojų klaida — žiūrėti tik į bendrąjį pelningumą ir pamiršti mokesčius, išlaidas ir pirkimo kaštus. Šiame straipsnyje pereiname per visą teisingos ROI skaičiavimo logiką Lietuvoje.

ROI formulė — kas slypi už procento

Klasikinė formulė paprasta: ROI = (Metinis grynasis pelnas / Bendra investicija) × 100 %. Visas iššūkis slypi tame, kaip teisingai apskaičiuoti du šiuos kintamuosius.

Bendra investicija apima ne tik turto kainą. Prie jos prisideda notaro mokestis (paprastai ~0,45 % nuo kainos), registracijos mokestis, vertinimas, bankinės kredito išdavimo įmokos ir pradinis remontas. Rekomenduojame pridėti 3–5 % prie pirkimo kainos, jei nesate ekspertas.

Metinis grynasis pelnas yra nuomos pajamos minus visos išlaidos ir mokesčiai. Tai esminis skirtumas nuo „nuomos × 12“ skaičiavimo, kurį dažnai matome reklamose.

Lietuvos mokesčiai nuomai — trumpa santrauka

Nuomojant fizinį būstą, Lietuvoje taikomi šie mokesčiai:

GPM (gyventojų pajamų mokestis) — 15 % fiksuotas tarifas nuomos pajamoms, jei nuomojatės be individualios veiklos. Jei su individualia veikla — progresinė sistema.
NT mokestis — taikomas, kai turto vertė viršija lengvatinę ribą (šiuo metu 150 000 € būstui, naudojamam komerciškai nuomojamam NT — nuo 50 000 €). Tarifas 0,5–2 % nuo vertės, priklausomai nuo savivaldybės ir klasės.
VSD įmokos — taikomos individualią veiklą vykdantiems, šiuo metu 12,52 % nuo 90 % apmokestinamųjų pajamų.

Tai trys esminiai mokesčiai, kurie pakeičia „gražų“ 6 % pelningumą į tikrus 3,5–4,5 %. Todėl skaičiuoklė automatiškai paima tarifus iš duomenų bazės pagal pasirinktą regioną ir nuomos tipą.

Ilgalaikė vs trumpalaikė nuoma

Trumpalaikė (Airbnb tipo) nuoma dažnai parodo 10–15 % bruto pelningumą — pavilioja, ar ne? Bet po to atimkite: valdymo mokestį (15–25 %), valymą, komunalinius mokesčius ir 30–40 % tuščių dienų. Ilgalaikės nuomos bruto pelningumas mažesnis (4–7 %), bet grynoji grąža po mokesčių dažnai artima, o darbo krūvis — kur kas mažesnis.

Kiekvieno objekto atveju atsakymas kitoks — todėl svarbu palyginti abu variantus su tais pačiais įvestiniais duomenimis. Skaičiuoklėje galite pasirinkti abu tipus ir iškart matyti skirtumą.

Praktinis pavyzdys — 2 kambarių butas Vilniuje

Tarkime, Naujamiesčio rajone perkate 2 kambarių 55 m² butą už 180 000 €. Nuomojate už 850 € per mėnesį. Buto valdymą patikite agentūrai (8 %), metinės išlaidos — 1 200 € (draudimas, smulkūs remontai, komunaliniai už tuščias dienas). Paskola — 144 000 € (80 %), 30 metų, 4,5 % palūkanos.

Bruto pajamos: 10 200 € per metus. Po valdymo ir išlaidų — 8 184 €. GPM (15 %) — 1 228 €. NT mokesčio pradžioje nebus (vertė po 150 k). VSD — priklauso nuo veiklos formos. Grynosios pajamos po mokesčių: ~6 956 €. Bendra investicija (su mokesčiais ir remontu) — ~188 000 €. Grynoji grąža po mokesčių: ~3,7 % per metus.

Pinigų srautas po paskolos skaičiuojamas atskirai ir dažnai pirmaisiais metais būna neigiamas — tai normalu, padengia paskolos pagrindinę sumą (kuri yra jūsų nuosavybė).

Kada verta investuoti

Bendra taisyklė: grynoji grąža po mokesčių turėtų būti bent 1,5 % didesnė nei banko indėlio grąža, kad kompensuotų likvidumo riziką. Šiuo metu Lietuvoje tai reiškia ~4–5 % per metus. Jei skaičiuoklė rodo mažiau — arba ieškokite pigesnio turto, arba didesnio nuomos tarifo, arba eikite į kitą regioną. Geras investuotojas skaičiuoja dešimtis variantų, kol randa tinkamą.

Išvada

Nuomos pelningumas yra matematika, o ne nuojauta. Naudojantis tikslia skaičiuokle su realiais mokesčiais galima per 30 sekundžių atmesti prastus variantus ir sutelkti dėmesį į tuos, kurie tikrai duoda grąžą. Tai ir yra NuomosPelnas tikslas.